La nueva Ley de Arrendamiento de Vivienda: lo que cambia y para quién

La Ley del Régimen Especial de Arrendamiento de Inmuebles Destinados a Vivienda fue sancionada por la Asamblea Nacional el 31 de julio de 2026 y promulgada por la Presidenta (E) el 7 de agosto, fecha en que se publicó en la Gaceta Oficial N.º 7.065 Extraordinario. Entró en vigencia ese mismo día (Disposición Final Única).

Es un texto breve: veintisiete artículos, cuatro capítulos, una disposición transitoria y una disposición final. Esa brevedad no es un descuido, sino una declaración de método. Donde el régimen anterior regulaba, este remite a lo que las partes pacten.

I. La pregunta que hay que responder primero: ¿desde cuándo es su contrato?

Todo lo demás depende de esto. El artículo 2 abre diciendo que las disposiciones de la Ley “sólo serán aplicables a las relaciones de arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda que se acuerden o formalicen luego de su entrada en vigencia”, y su numeral 1 excluye los inmuebles que, por una relación arrendaticia, ya estaban en posesión del arrendatario al 7 de agosto de 2026, mientras persista esa posesión.

El mismo artículo cierra el punto: las relaciones vigentes a esa fecha “continuarán reguladas” por la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y por el Decreto-Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda. Y la Disposición Transitoria Única lo dice en sentido inverso: esas dos normas no se aplican a las relaciones nacidas bajo el nuevo régimen.

De modo que a partir del 7 de agosto de 2026 conviven dos regímenes de arrendamiento de vivienda, y lo que decide cuál se aplica no es el inmueble ni las partes, sino la fecha de la relación.

Conviene subrayar el alcance del numeral 1, porque de ahí van a salir los primeros conflictos: la exclusión se mantiene mientras persista la posesión del arrendatario. Un contrato nuevo firmado con el mismo inquilino que ya ocupaba el inmueble no lo traslada, por sí solo, al régimen de 2026: la posesión no se interrumpió. Quien pretenda cambiar de régimen renovando el papel se expone a que el arrendatario invoque, con buen fundamento, la ley anterior.

Además del numeral 1, el artículo 2 excluye: los terrenos urbanos y suburbanos no edificados; las fincas rurales; los fondos de comercio; el alojamiento turístico (hoteles, moteles, hosterías, paradores, inmuebles de temporada); los inmuebles destinados a actividades comerciales, industriales, profesionales y de enseñanza (numeral 6); y la ocupación de vivienda, habitación o pensión derivada de una relación laboral o de subordinación.

II. El giro de fondo: de régimen tuitivo a régimen contractual

Tres artículos, leídos juntos, explican el resto de la Ley.

El artículo 4 la somete, entre otros, a los principios de libre ejercicio de la actividad económica y autonomía de la voluntad de las partes. El artículo 6 dispone que el arrendamiento se rige por “los pactos, cláusulas y condiciones determinadas por la voluntad de las partes”, siempre que no contradigan la Ley, y supletoriamente por el Código Civil.

Y en el medio, el artículo 5 hace una distinción de técnica legislativa que merece atención: “Las regulaciones establecidas en los contratos de arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda son de interés particular. Las disposiciones de esta Ley son de orden público.” El orden público se predica de la Ley, no del contenido del contrato. Es lo contrario del esquema del arrendamiento comercial, donde el artículo 3 del Decreto-Ley de 2014 declara irrenunciables los derechos del arrendatario y anula toda cláusula que los menoscabe.

Quien redacte contratos bajo esta Ley debe entenderlo bien: el margen de pacto es real y amplio, pero no ilimitado. Los topes que la Ley sí fija (garantía, ajuste del canon, indemnización por terminación unilateral) son de orden público y no se pueden desbordar por acuerdo.

III. Lo que la Ley regula, artículo por artículo

Forma del contrato: escrito siempre, autenticado si se quiere

El contrato se realiza de forma escrita (artículo 8) y debe contener, como mínimo: identificación de los contratantes y la cualidad con que actúan; identificación del inmueble; término de duración; monto del canon y forma de pago; relación de servicios, cosas o usos conexos; y designación de quién paga los servicios públicos.

La autenticación es potestativa (artículo 9): podrá hacerse ante cualquier Notaría Pública, “sin menoscabo de que ambas partes decidan suscribir el contrato de forma privada”, y en ambos casos obliga. Otro contraste con el régimen comercial, donde el contrato autenticado es un derecho del arrendatario y una obligación del arrendador.

Habitabilidad: lo que no puede arrendarse

El artículo 10 exige condiciones mínimas de habitabilidad y prohíbe dar en arrendamiento para vivienda: inmuebles en zonas declaradas de alto riesgo por la autoridad competente; los construidos con materiales inadecuados o perecederos que impliquen riesgo para la vida, la seguridad o la salud; y los que sean producto de demoliciones o de construcciones no culminadas en las mismas condiciones de riesgo.

Plazo: libre, con supletorio de un año y continuación automática

La duración y las prórrogas las acuerdan las partes (artículo 11). A falta de estipulación expresa, se entiende pactado por un año. Y si al vencer el plazo ninguna de las partes manifiesta su voluntad de terminar, “se entenderá que el contrato de arrendamiento continuará en los mismos términos en que fue contraído”.

Nótese lo que no hay: no existe aquí la prórroga legal obligatoria y escalonada por antigüedad que rige en el arrendamiento comercial. La continuación depende del silencio de ambas partes, no de un derecho del arrendatario.

Canon: libre, con un tope de ajuste que solo alcanza al bolívar

El monto del canon lo acuerdan las partes sin más limitaciones que las de la propia Ley (artículo 12).

El artículo 13 regula el ajuste: el canon se mantiene durante toda la vigencia del contrato; solo en caso de prórroga o renovación pueden las partes, de mutuo acuerdo, estipular un ajuste. Y añade el único tope: “Cuando el canon esté establecido en bolívares el porcentaje del ajuste no podrá ser superior a la variación del índice de precios al consumidor publicada por el Banco Central de Venezuela, en el período de vigencia del contrato.”

El límite está redactado solo para el canon en bolívares. Si el canon se pactó en moneda extranjera, el texto no le fija techo al ajuste. Es una asimetría deliberada o un vacío; en cualquier caso, hoy es un frente de discusión abierto.

Moneda: la divisa entra al texto legal

El artículo 14 dispone el pago mensual salvo acuerdo en contrario y, en su segundo aparte, admite expresamente que el canon se establezca en moneda distinta al bolívar. En ese caso, el arrendatario, “en mutuo acuerdo” con el arrendador, “podrá alternativamente cumplir con la obligación de pagar entregando el monto equivalente en bolívares”, al tipo de cambio del BCV de la fecha en que se efectúe el pago. La misma mecánica se repite para la entrega del depósito (artículo 16) y para su reintegro (artículo 18).

Es la primera vez que una ley arrendaticia venezolana reconoce el canon en divisas de manera directa. Pero la redacción tiene un matiz que conviene no pasar por alto: la facultad de liberarse en bolívares aparece condicionada al mutuo acuerdo, no como un derecho del deudor. Leída literalmente, esa condición está en tensión con el criterio general en materia de obligaciones en moneda extranjera como moneda de cuenta. Mientras no haya pronunciamiento judicial, lo prudente es pactar expresamente en el contrato la alternativa de pago en bolívares y la tasa aplicable, en lugar de confiarla a un acuerdo posterior.

Reparaciones: un umbral del 30 % en lugar de “mayores y menores”

El arrendatario debe usar el inmueble exclusivamente con fines residenciales y conservarlo con la diligencia del Código Civil. A falta de estipulación expresa, el artículo 15 sustituye la vieja distinción entre reparaciones mayores y menores por un criterio cuantitativo:

Con una salvedad relevante: las reparaciones originadas por conducta negligente, imprudente o impericia del arrendatario son suyas, cualquiera sea su monto.

Garantía: una sola, de hasta tres meses

El artículo 16 permite acordar una de estas dos garantías: una póliza de seguros que cubra daños al inmueble, por el equivalente de hasta tres meses de canon; o un depósito de hasta tres meses de canon, en efectivo o en cuenta bancaria. El artículo 17 encarga a las empresas de seguros diseñar pólizas accesibles para este fin, bajo regulación de la Superintendencia de la Actividad Aseguradora.

El reintegro procede dentro de los quince días continuos siguientes al término de la relación, previa revisión del inmueble, y de él se descuentan las reparaciones a que hubiere lugar y los servicios en mora debidamente comprobados (artículo 18).

A diferencia del régimen comercial, aquí no se exige cuenta bancaria exclusiva a nombre del arrendador ni se atribuyen al arrendatario los intereses del depósito.

Servicios, condominio e impuestos

Salvo pacto en contrario (artículo 19): los servicios —electricidad, agua, gas doméstico, aseo urbano, teléfono, televisión por suscripción, internet y los demás que el arrendatario contrate— corren por cuenta del arrendatario; el condominio y los impuestos sobre inmuebles urbanos, por cuenta del arrendador.

Preferencia ofertiva: sí; retracto: no está

El artículo 20 reconoce la preferencia ofertiva al arrendatario con más de dos años en posesión del inmueble que esté solvente en cánones y servicios. La notificación es por escrito —no exige Notaría, a diferencia del régimen comercial— e indica precio y condiciones de venta; el arrendatario dispone de quince días para manifestar por escrito su interés. Si rechaza o guarda silencio, el propietario puede vender a un tercero bajo las mismas condiciones y precio; si baja el precio o mejora las condiciones, debe ofrecer de nuevo al arrendatario.

Lo que la Ley no regula es el retracto legal arrendaticio: no hay norma que le devuelva al arrendatario la posibilidad de subrogarse en la venta hecha en su perjuicio. Ese silencio, en un texto que sí consagra la preferencia, deja abierta la pregunta de con qué acción se tutela su violación.

Notificación digital

El artículo 21 permite a las partes señalar una dirección electrónica para las notificaciones previstas en la Ley, siempre que se garantice la autenticidad de la comunicación y de su contenido y quede constancia fehaciente de emisión y recepción, conforme a la Ley sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas. Es una novedad práctica: conviene designarla en el propio contrato.

Terminación: y una salida unilateral solo para el arrendatario

El contrato termina (artículo 22) por vencimiento del plazo, mutuo acuerdo, terminación anticipada, decisión unilateral del arrendatario o destrucción total del inmueble por caso fortuito o fuerza mayor.

La terminación anticipada a instancia del arrendador (artículo 23) procede por: falta de pago del canon durante tres períodos consecutivos; falta de pago de los servicios durante tres meses consecutivos; cesión, traspaso o subarrendamiento no autorizados; deterioros mayores ajenos al uso normal o reformas no autorizadas; uso distinto al pactado o contrario a la ley; abandono del inmueble; y “aquellas establecidas en el contrato”. La declaratoria de cualquiera de esos supuestos por la autoridad competente da lugar al desalojo.

Dos apuntes. El primero: tres cánones, no dos como en el régimen comercial. El segundo, más delicado: el numeral 7 remite a las causales que las partes pacten, de modo que el catálogo deja de ser taxativo. La redacción del contrato pasa a decidir cuándo puede el arrendador pedir el desalojo, y eso obliga a examinar esas cláusulas con cuidado en ambos lados de la mesa.

Del otro lado, el artículo 24 concede al arrendatario la facultad de terminar el contrato en cualquier momento y de manera unilateral. Las partes pueden acordar que esa salida genere una indemnización de hasta dos meses de canon. Es una asimetría expresa: el inquilino puede irse; el propietario no puede dar por terminado el contrato por su sola voluntad.

IV. Lo procesal: el cambio más profundo

El artículo 25 atribuye competencia, para el incumplimiento de las obligaciones del contrato y las controversias entre las partes, a tres vías: los mecanismos de conciliación y mediación y otros medios alternativos; los centros de arbitraje institucional, el arbitraje pactado contractualmente o el arbitramiento del Código de Procedimiento Civil; y los tribunales de municipio del lugar del inmueble, por el procedimiento breve del Código de Procedimiento Civil, “independientemente de la cuantía”. El artículo 26 faculta al Estado a crear centros de mediación, conciliación y arbitraje, incluidos los jueces de paz.

Y el artículo 27 cierra el punto decisivo: la orden de desalojo “solo podrá ser acordada por un tribunal de municipio o un tribunal arbitral establecido conforme a la ley”. Cuando conste en un laudo arbitral, se presenta ante el tribunal competente para su ejecución por las normas del CPC sobre ejecución de sentencias.

Aquí está el cambio de mayor consecuencia práctica. Para las relaciones sujetas a este régimen, y por efecto de la Disposición Transitoria Única, no rige el Decreto-Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda: desaparece el procedimiento administrativo previo ante la SUNAVI como condición para acudir a los tribunales. El desalojo se resuelve en sede judicial por juicio breve, o en sede arbitral.

Que un laudo arbitral pueda ordenar el desalojo de una vivienda es una novedad de primer orden en el ordenamiento venezolano. Es también, previsiblemente, el punto por donde llegarán las primeras impugnaciones, a la luz del artículo 82 de la Constitución y de la doctrina de la Sala Constitucional sobre el derecho a la vivienda. No conviene construir una estrategia sobre la base de que ese debate ya está zanjado.

V. Qué hacer con esto

Para el propietario que va a arrendar a partir de ahora: el contrato es la norma. Conviene fijar por escrito el plazo y el régimen de prórroga; la moneda del canon y —esto sobre todo— la alternativa de pago en bolívares y la tasa aplicable; la garantía escogida entre las dos del artículo 16, sin acumularlas; el reparto de servicios y condominio si se desea alterar el supletorio; las causales contractuales de terminación anticipada del numeral 7 del artículo 23; la indemnización del artículo 24; la dirección electrónica para notificaciones; y la vía de resolución de controversias, si se prefiere el arbitraje.

Para el arrendatario: revise antes de firmar el catálogo de causales de terminación que se le propone, la indemnización por salida anticipada y la cláusula de moneda. Y verifique de qué fecha data su posesión: si venía ocupando el inmueble antes del 7 de agosto de 2026, su relación no cae bajo esta Ley por el solo hecho de firmar un contrato nuevo.

Para quien tiene un contrato vigente de antes: nada cambió. Sigue amparado por la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y por el Decreto-Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda, con el procedimiento administrativo previo incluido.

Y si lo suyo es un local comercial, esta Ley no le aplica en absoluto: su artículo 2, numeral 6, lo excluye de forma expresa. Ese régimen es otro, y lo tratamos aparte.